Condomini minimi
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Come noto, ai sensi dell’art. 16-bis, TUIR, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è prevista la detrazione IRPEF che, per le spese sostenute fino al 31.12.2015, è fissata nella misura del 50%, con il tetto massimo di spesa di € 96.000 (ex art. 1, comma 47, Finanziaria 2015).

Tra detti interventi agevolati rientrano anche quelli riguardanti le parti comuni condominiali. Al riguardo si rammenta che:

  • ai sensi del citato art. 16-bis, se gli interventi riguardano le parti comuni, oltre al restauro/risanamento conservativo, alla ristrutturazione edilizia e ai lavori di manutenzione straordinaria, sono agevolabili anche gli interventi di manutenzione ordinaria (non agevolati se relativi alle singole unità abitative);

  • come chiarito dalla stessa Agenzia nella Circolare 21.5.2014, n. 11/E:

  1. la nascita del condominio si determina automaticamente senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento”;

  2. l’edificio composto da un numero non superiore a 8 condomini è definito “condominio minimo”, al quale sono applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli artt. 1129 e 1138, C.c. che disciplinano la nomina dell’amministratore e il regolamento di condominio (obbligatorio in presenza di più di 10 condomini).

     

      INTERVENTI SULLE PARTI COMUNI

Al riguardo l’Agenzia delle Entrare nella recente Risoluzione n. 74/E è tornata ad evidenziare alcuni importanti aspetti riguardanti la detrazione IRPEF spettante per le spese relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sulle parti comuni di un “condominio minimo”.

In particolare, soffermandosi sulla documentazione relativa a dette spese (fatture e bonifici), come già nei chiarimenti forniti in passato (Circolari 24.2.98, n. 57 e 21.5.2014, n. 11/E), l’Agenzia ribadisce che:

  • per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione è subordinata, fin dall’entrata in vigore della legge n. 449 del 1997 (che ha introdotto la detrazione in esame), alla circostanza che sia il condominio ad essere intestatario delle fatture e ad eseguire, nella persona dell’amministratore o di uno dei condomini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale”.

In altre parole, se i lavori riguardano le parti comuni condominiali, sia le fatture relative alle spese sostenute che i bonifici con i quali le stesse sono pagate devono essere intestate al condominio e quindi sugli stessi deve essere riportato il codice fiscale di quest’ultimo.

 

       COME SANARE L'ERRORE

Di particolare interesse risulta la seconda parte della Risoluzione n. 74/E in esame, nella quale l’Agenzia specifica le modalità con le quali è possibile “sanare” la situazione in cui, a fronte di spese riguardanti le parti comuni di un “condominio minimo” (nel caso di specie un immobile con 3 appartamenti, ciascuno di proprietà esclusiva di 3 fratelli), le stesse sono state ripartite proporzionalmente tra i proprietari e la relativa documentazione (fatture e bonifici) risulta intestata ai singoli soggetti interessati, che hanno poi indicato la spesa sostenuta nella propria dichiarazione dei redditi per poter fruire della detrazione IRPEF.

 

Considerato che, come sopra evidenziato, tale modalità operativa è da considerarsi non corretta, l’Agenzia delle Entrate precisa che per accedere alla detrazione è necessario provvedere all’assolvimento degli adempimenti di seguito elencati:

  • presentazione del mod. AA5/6 ad un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, per la richiesta di attribuzione del codice fiscale al “condominio minimo”;

  • versamento, tramite il mod. F24, della sanzione di € 103,29 ex art. 13, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 605/73, relativa all’omessa richiesta del codice fiscale del condominio (codice tributo “8912”). Tale versamento va effettuato dal condominio e quindi nel relativo mod. F24 va indicato il codice fiscale dello stesso;

  • invio di una comunicazione in carta libera al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate in base all’ubicazione del condominio, nella quale vanno specificati, distintamente per ciascun condòmino:

  • i dati identificativi e il codice fiscale;

  • i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;

  • la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi di recupero edilizio agevolabili;

  • le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio;

  • i dati dei bonifici effettuati per il pagamento di dette fatture.

 

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